Pembangun rumah di Nevada Selatan keluar dari sesi legislatif Nevada 2023 puas dengan hasil yang meloloskan RUU yang mereka cari dan kalahkan atau veto yang mereka lawan.
Josh Hicks, presiden urusan pemerintah dan kelompok advokasi di McDonald Carano, dan Lindsay Knox, wakil presiden kelompok hukum, menguraikan hasil akhir dari sesi tersebut pada jamuan makan siang baru-baru ini di Southern Nevada Home Builders Association.
“Itu adalah sesi yang sangat bagus bagi kami di SNHBA,” kata Hicks. “RUU yang ingin kami disahkan (dijadikan undang-undang) dan RUU yang tidak kami inginkan (dibuat menjadi undang-undang).”
Salah satu yang paling penting adalah RUU Majelis 213 tentang penggunaan lahan dan zonasi yang dengan mudah disahkan dan ditandatangani oleh Gubernur Joe Lombardo, kata Hicks. Ini membutuhkan pemrosesan aplikasi penggunaan lahan dan rencana perbaikan yang “efisien dan cepat”.
“Saya rasa saya belum pernah melihat basis pendukung yang begitu beragam dan luas untuk RUU ini,” kata Hicks. “Itu melibatkan semua orang mulai dari industri konstruksi dan kontraktor hingga kelompok perumahan yang terjangkau dan serikat kuliner. Sangat menggembirakan melihat dukungan untuk RUU itu dan pengakuan besar bahwa mempercepat proses dan lebih banyak pasokan di pasar sangat penting tidak hanya untuk perumahan yang terjangkau, tetapi juga untuk perumahan dengan harga pasar.”
Di bawah undang-undang baru yang digariskan oleh Hicks, pemerintah daerah harus menerbitkan di situs web mereka menunggu aplikasi perencanaan penggunaan lahan perumahan, termasuk berapa lama mereka telah menunggu.
Pemerintah daerah harus menyiapkan laporan tahunan yang mengidentifikasi rencana untuk mempertahankan dan mengembangkan kebutuhan perumahan yang terjangkau dan harga pasar dalam masyarakat selama lima tahun.
Pemerintah daerah harus meninjau aplikasi penggunaan lahan perumahan dalam waktu 10 hari kerja sejak pengajuan dan kegagalan untuk melakukannya berarti aplikasi dianggap lengkap. Pemerintah daerah yang menolak permohonan penggunaan lahan pemukiman karena ketidaklengkapan harus memberikan alasan penolakan yang spesifik. Tidak ada alasan yang diperlukan untuk penolakan di masa lalu, dan ini akan membantu pelamar terjebak dalam proses lamaran mereka, kata Hicks.
Pemerintah daerah yang melembagakan segala jenis proses aplikasi pendahuluan tidak dapat menggunakan proses tersebut untuk menghindari periode peninjauan. Perundang-undangan menjelaskan bahwa kerangka waktu di mana kabupaten harus meninjau dan memproses aplikasi penggunaan lahan juga berlaku untuk kota-kota di dalam kabupaten. Ini juga mengharuskan pemerintah daerah untuk memprioritaskan aplikasi penggunaan lahan untuk proyek perumahan yang terjangkau.
“Saya pikir salah satu bagian terpenting dari RUU ini adalah deklarasi legislatif,” kata Hicks. “Kami telah berdebat selama bertahun-tahun tentang masalah sisi pasokan untuk keterjangkauan perumahan dan dampak pasokan rendah terhadap harga rumah. Saya senang kami bisa mendapatkan daya tarik tahun ini, dan itu menunjukkan stok perumahan sebagai bagian penting dari keseimbangan keterjangkauan perumahan. Saya pikir ini adalah sesuatu yang dapat kita andalkan selama bertahun-tahun yang akan datang dan sesuatu yang sangat berguna.”
Hicks mengatakan komponen penting lainnya dalam RUU tersebut adalah untuk mengukur berapa lama aplikasi untuk proyek perumahan ini melalui proses.
“Ini menjadi titik frustrasi bagi banyak pembangun untuk memahami mengapa butuh waktu lama dan di mana mereka berada dalam prosesnya,” kata Hicks. “RUU ini akan mengharuskannya untuk dilaporkan di situs web pemerintah daerah, jadi melihat berapa lama waktu yang dibutuhkan akan sangat membantu sehingga setelah kami memiliki data itu, kami dapat menemukan solusi untuk menghadapinya.”
Ada tagihan yang tidak didukung oleh pembangun, kata Hicks.
RUU Senat 371 yang disahkan oleh anggota parlemen dan diveto oleh Lombardo akan memberdayakan kota untuk menerapkan kebijakan yang ditujukan untuk pengendalian sewa dan zonasi inklusi.
“Ini muncul beberapa kali selama bertahun-tahun dalam inkarnasi yang berbeda, dan yang satu ini adalah pendelegasian wewenang kepada pemerintah daerah untuk masuk ke kontrol sewa dan zonasi inklusi,” kata Hicks. “RUU ini dimulai dengan cukup luas dan semakin luas, mengatakan pemerintah daerah dapat melakukan apapun yang mereka inginkan selama mereka melakukannya untuk perumahan yang terjangkau.”
RUU Senat 427, yang baru saja disahkan Senat, akan membutuhkan lebih banyak peraturan di tempat kerja, terutama dalam menghadapi suhu tinggi. Hicks mengatakan lokasi konstruksi aman dan jumlah keluhan penyakit panas hanya sedikit.
“Kami tidak menentangnya karena itu ide yang buruk,” kata Hicks. “Kami menentangnya karena lokasi kerja sudah aman, dan kami khawatir dengan aturan yang terlalu preskriptif. “
RUU Senat 226 yang ditandatangani oleh Lombardo pada awalnya akan menerapkan upah yang berlaku secara luas untuk hampir semua jenis konstruksi, termasuk perumahan, kata Hicks.
Itu diubah untuk berlaku hanya untuk konstruksi bangunan tertentu yang dibangun untuk Sistem Pendidikan Tinggi Nevada.
“Cara SB 226 dimulai dan diucapkan, contoh yang mereka berikan tentang apa yang akan ditanggung oleh upah yang berlaku sangat luas sehingga dalam banyak hal masuk ke proyek yang didanai swasta,” kata Hicks. “Itu akan menjadi sesuatu yang baru di negara kita. Ada banyak reaksi dari banyak industri, termasuk Asosiasi Pembangun Rumah. Serikat pekerja dapat menemukan hal lain untuk difokuskan selain upah yang berlaku pada proyek-proyek yang dibiayai swasta.”
RUU Senat 395 disahkan oleh anggota parlemen dan diveto oleh Lombardo berurusan dengan kepemilikan rumah oleh perusahaan. Itu mengharuskan entitas perusahaan yang berutang tempat tinggal untuk mendaftar ke Sekretaris Negara. Ini juga membatasi jumlah tempat tinggal yang dapat dibeli oleh entitas perusahaan. RUU itu diubah sehingga tidak berlaku untuk penjualan rumah yang baru dibangun dan transfer antar perusahaan, kata Hicks.
RUU itu ditulis karena kekhawatiran bahwa perusahaan membeli rumah, terutama di Las Vegas, menyewakannya dan mengusir penyewa lama dan menaikkan harga. Hicks mengatakan jika RUU itu kembali di masa mendatang, diharapkan bagian yang diubah akan tetap ada dan tidak berlaku untuk konstruksi baru.
RUU Senat 171 gagal maju di Badan Legislatif. Itu memungkinkan pemilik rumah di asosiasi pemilik rumah untuk memulihkan kerusakan treble, kerusakan khusus, dan ganti rugi untuk cedera pribadi atau kerusakan properti berdasarkan kegagalan HOA untuk mematuhi dokumen yang mengatur.
“Itu adalah sesuatu yang kami khawatirkan karena peningkatan kerusakan terhadap pembangun (di masa depan), dan kami menentang RUU itu,” kata Hicks, yang menambahkan bahwa tidak ada undang-undang cacat konstruksi dalam sesi tersebut.