Setahun sejak suaminya meninggal, Royanne McNair merasa semakin kesepian di Las Vegas Utara. Dengan sebagian besar anak dan cucunya di Midwest, dia memutuskan untuk menjual rumah yang telah dia dan suaminya bayar dan pindah kembali ke Ohio.
Tujuannya adalah berada di sana sebelum 29 Juli, hari peringatan kematian suaminya.
Ingin mencari pembeli untuk rumah plesteran empat kamar tidur yang terawat baik, dia memiliki seorang lokal BerandaVestors of America waralaba.
“Saya mendapat surat melalui pos. Itu sebabnya saya menelepon mereka,” kata McNair, 69, tentang perusahaan yang dikenal dengan slogan “Kami Membeli Rumah Jelek”. “Saya hanya berpikir akan lebih mudah bagi saya untuk menjual seperti itu, tanpa menyadari berapa banyak uang yang akan hilang.”
Perwakilan dari waralaba, Black Rock Real Estate, datang ke rumahnya dan menawarkan $270.000 di tempat. Dia menandatangani kontrak malam itu.
Tetapi ketika McNair menelepon salah satu putranya untuk menyampaikan kabar tersebut, dia bingung. Pencarian internet cepat menunjukkan dia bisa mendapatkan lebih banyak untuk rumahnya. Jadi, tiga hari setelah penandatanganan kontrak, dia menghubungi perusahaan tersebut dan mengatakan ingin membatalkannya.
Perwakilan Black Rock membalas dengan menawarkan untuk menaikkan harga jual sebesar $ 14.000 – yang dipertimbangkan McNair dan bahkan disetujui secara lisan, sebelum menelepon lagi dan meminta untuk tidak ikut dalam kesepakatan. Dia bilang dia tidak mendengar kabar dari perusahaan setelah itu.
Investigasi oleh ProPublica tahun ini menemukan bahwa waralaba HomeVestors terkadang menggunakan taktik agresif untuk mengikat pemilik rumah pada kontrak penjualan bahkan ketika mereka tidak lagi ingin menjual rumah mereka, termasuk mengajukan tuntutan hukum dan merekam dokumen atas nama properti. Menanggapi temuan ProPublica, HomeVestors melarang pewaralaba mengaburkan judul dengan merekam dokumen agar hampir tidak mungkin menjual kepada orang lain dan memperingatkan bahwa mengajukan tuntutan hukum untuk menegakkan kontrak penjualan hanya dalam keadaan yang jarang harus dilakukan.
Black Rock Real Estate – didirikan pada 2012 oleh Carl Bassett, mantan penilai – adalah salah satu dari 1.150 waralaba HomeVestors yang paling sukses. Pada tahun 2021, itu menghasilkan volume penjualan tertinggi ketiga perusahaan dan memenangkan “Franchise of the Year”. Diakui sebagai salah satu “pendekat” perusahaan, Bassett juga membantu merekrut dan melatih pemilik waralaba baru.
McNair, yang yakin dia bebas dari kontraknya dengan Black Rock, mendaftarkan rumahnya ke agen real estat dan menerima hampir 20 penawaran dalam beberapa hari. Dia menerima satu untuk $372.500 — lebih dari $100.000 di atas tawaran Black Rock.
McNair sangat gembira. Kesepakatan baru akan ditutup pada 14 Juli. Pencarian tuntutan hukum, hak gadai, dan sitaan lain terhadap judul yang akan melarang penjualan menjadi jelas. Dia sedang dalam perjalanan ke Ohio pada akhir bulan.
Kemudian sebuah amplop muncul di kantor yang menangani proses escrow lelang. Di dalamnya ada salinan kontrak Black Rock yang menurut McNair telah dibatalkan. Kedatangannya segera menghentikan penjualan.
‘Taktik yang sangat kotor’
Di Nevada, dan lebih dari separuh negara bagian AS, kantor escrow, bukan pengacara, menangani proses antara penandatanganan kontrak untuk menjual rumah dan menutup kesepakatan. Petugas escrow adalah pihak ketiga netral yang memfasilitasi transaksi real estat dengan memastikan bahwa tidak ada orang lain yang memiliki klaim atas properti tersebut dan memiliki dana saat transaksi dilakukan. Petugas escrow diminta untuk membekukan proses sampai ditemukan resolusi untuk kontrak yang bersaing untuk membeli rumah McNair.
McNair terpaksa menyewa pengacara.
Penanggung jaminan memberi tahu agen real estat McNair, Ryan Grauberger, bahwa amplop FedEx tiba tanpa nama atau alamat pengirim, sesuatu yang menurut Grauberger tidak pernah dilihatnya selama 24 tahun dalam bisnis ini. Juru sita juga tidak, katanya.
“Itu taktik yang sangat kotor,” kata Grauberger.
Setelah ProPublica menghubungi Bassett tentang pengalaman McNair dengan Black Rock, dia meneleponnya dan berjanji untuk membebaskannya dari kontrak. Dia juga menawarkan untuk membayar biaya hukumnya.
“Oh, dia sangat menyesal,” kata McNair.
Di antara alasan kepemimpinan HomeVestors berpendapat untuk melarang waralaba dari mengaburkan judul penjual dan mengajukan tuntutan hukum secara berlebihan adalah bahwa praktik semacam itu menciptakan jejak catatan publik yang dapat dilacak oleh reporter dan jaksa.
Dalam kasus McNair, tidak ada jejak catatan publik yang menunjukkan siapa yang mengirim kontrak Black Rock ke petugas pengadilannya. Namun, dalam percakapan telepon singkat dengan ProPublica, Bassett mengakui bahwa kantornya melakukannya. Hal itu dilakukan karena petugas escrow menolak untuk membahas kesepakatan tersebut, mencatat bahwa Black Rock bukanlah pihak dalam penjualan tersebut, katanya.
“Kami percaya kami masih memiliki kontrak dengan Ms. McNair,” kata Bassett. “Itu tidak ada hubungannya dengan memblokir penjualan atau mencoba menyakitinya.”
Bassett mengatakan dia tidak pernah menerima pesan teks atau email yang dikirim secara resmi oleh McNair yang meminta untuk membatalkan kontrak. Dia mengatakan bahwa perusahaan judul Black Rock menghubunginya beberapa kali untuk menutup penjualan. (McNair mengatakan dia tidak pernah dihubungi oleh perusahaan judul Bassett.) Bassett mengatakan dia mengetahui keinginannya untuk meninggalkan perjanjian mereka ketika seorang reporter ProPublica mengirim email kepadanya.
“Ketika kami mendapat kesempatan, kami melakukan hal yang benar,” katanya, menyebutnya sebagai “kesalahpahaman”.
McNair memberi ProPublica salinan pesan teks dan email yang dia kirim ke Black Rock untuk membatalkan kontrak. Tanpa sadar, dia salah mengeja nama penerima di email. Pesan teks dikirim ke nomor telepon kantor, yang menurut Bassett tidak menerima pesan teks.
Masalah dalam rincian
Ditanya tentang transaksi ini, juru bicara dari kantor korporat HomeVestors mengatakan: “Prioritas kami adalah memastikan bahwa kekhawatiran penjual ditangani dan untuk memastikan bahwa penjual puas dengan hasil dari proses ini. Kami percaya franchisee mencapai ini dengan membatalkan kontrak yang ditandatangani sebelumnya untuk rumah tersebut. Aspek lain dari transaksi akan ditinjau oleh HomeVestors.”
Steve Silva, seorang pengacara real estat di Nevada sejak 2013, mengatakan dia juga tidak pernah mendengar kontrak muncul secara anonim selama jaminan. Cara khas untuk mengajukan klaim atas properti adalah gugatan yang menuntut agar penjual terikat kontrak, katanya. Ini adalah jenis tindakan yang jarang dilakukan oleh HomeVestors kepada pewaralaba.
“Terutama mengingat instruksi untuk tidak menggunakan taktik lama, bisa jadi dia sedang mencari cara baru untuk mencoba menemukan tekanan untuk melaksanakan kesepakatannya,” kata Silva.
Cukup mengirimkan kontrak ke penjamin jaminan bisa menjadi “langkah berisiko,” tambahnya. Bergantung pada seberapa kuat kontraknya, taktik semacam itu dapat membuka seseorang untuk klaim campur tangan dalam transaksi bisnis atau fitnah kepemilikan dengan membuat klaim palsu atas properti tersebut, katanya.
Dalam kasus McNair, Grauberger mengatakan Black Rock memang memulai proses escrow tetapi tidak pernah membayar deposit itikad baik sebesar $1.000 yang diwajibkan oleh kontrak. “Dalam pikiran saya, itu adalah kontrak mati,” katanya.
Bassett menolak berkomentar mengapa perusahaannya tidak pernah melakukan deposit.
Pada 14 Juli, McNair menutup penjualan rumahnya yang diatur oleh agen real estatnya dan dijadwalkan untuk pindah ke Ohio pada akhir bulan. “Saya senang,” katanya.
Bassett mengajukan tawaran untuk membayar biaya hukum McNair.
“Saya mendapat cek $600 di meja saya,” katanya.
Tapi dia juga membuat permintaan lain. Dia memberi tahu McNair bahwa perwakilan Black Rock — orang tua dari lima anak — yang membuatnya menandatangani kontrak dapat kehilangan pekerjaannya jika ProPublica menerbitkan cerita tentangnya. Dia bertanya kepada McNair apakah dia bisa merekam pernyataan darinya dan mengambil fotonya. Dia mengatakan dia ingin menerbitkan ceritanya sendiri untuk “menarik kembali” apa yang dilaporkan ProPublica. (Bassett mengatakan bahwa itu adalah deskripsi yang tidak akurat tentang percakapannya dengan McNair, tetapi menolak untuk menguraikan apa yang dia katakan padanya.)
“Saya tidak akan melakukannya,” kata McNair. “Saya tidak ingin repot dengan HomeVestors lagi.”
ProPublica adalah ruang berita nirlaba yang menyelidiki penyalahgunaan kekuasaan.