Seperti kata pepatah, “Pergilah ke barat, anak muda.”
Semua obrolan di panel Real Estat Komersial Henderson NAIOP Southern Nevada Kamis di The Orleans berpusat di satu area kota – barat. Panelis Neil Sansone, prinsipal Perusahaan Sansone – yang berbasis di Henderson – mengatakan perpindahan ke barat dalam banyak hal terasa seperti ‘takdir nyata’.
Dia mencatat bahwa dia lahir dan besar di daerah tersebut, meninggalkan perusahaan keluarganya dan sekarang kembali dengan semangat yang lebih besar ke akarnya untuk daerah kantong yang berkembang pesat.
“Banyak peluang di luar sana,” lanjutnya merujuk pada perubahan nama kota, termasuk pusat kota. “Saya tidak tahu mengapa mereka menyebutnya ‘Old Henderson’, itu selalu hanya Henderson, jadi saya kira itu adalah West Henderson sekarang karena itu adalah bagian terakhir dari Henderson yang berkembang.”
West Henderson digambarkan oleh kota ini sebagai terbentang dari Las Vegas Boulevard ke barat, St. Rose Parkway di utara, komunitas terencana Seven Hills dan Lagu Kebangsaan di timur, dan Kawasan Konservasi Nasional Sloan Canyon di selatan.
Broker Penasihat Real Estat Komersial Pasar Baru Laurie Norkus, yang sedang mengerjakan proyek pengembangan mal yang merupakan bagian dari Rencana Induk Henderson West, di 379 Desert Palm Drive, mengatakan bahwa area tersebut adalah pasar yang sangat “panas” saat ini, dan semua orang bertanya. tentang itu.
“West Henderson adalah tempatnya saat ini,” kata Norkus. “Pemilik (di West Henderson) terus menanyakan harga dan saya akan memberi mereka harga rata-rata untuk Vegas, dan mereka pada dasarnya menggandakannya dan mereka menjalankannya dan orang-orang membayarnya. Jadi saya sangat bersemangat tentang hal itu dan mudah-mudahan itu tidak terlalu merusak comps kami (properti yang sebanding di area ini), tetapi kita akan lihat apa yang terjadi.
Menurut situs web kota Henderson, ada sekitar 332.000 orang yang tinggal di dalam batas kota, dan populasi yang diproyeksikan diperkirakan akan mencapai setengah juta pada tahun 2035 ketika pengembangan tanah yang tidak digunakan diperhitungkan. Henderson menempati tepi selatan Las Vegas Valley yang membentang di sebelah timur Boulder Highway hingga tepat di sebelah timur Interstate 15.
Menurut Colliers dan CBRE Group Inc. Menurut data terbaru untuk area Las Vegas-Henderson-Paradise, real estat komersial pada dasarnya meningkat di setiap kategori di seluruh lembah (kecuali ruang kantor), dipimpin oleh gudang/bangunan industri, dan diikuti oleh penyewaan ritel.
‘Tempat yang manis’
Menurut statistik pasar, Sansone mengatakan bahwa satu subpasar unik yang sedang naik daun — ruang kantor medis — dapat menjadi “titik yang tepat” karena permintaan ruang kantor tampaknya telah berkurang mengingat tren ekonomi makro ke arah bekerja dari rumah yang telah mengalami overdrive. . selama pandemi.
“Jelas, sentimen investor umum terhadap pemberi pinjaman kantor, suku bunga, dan segala sesuatu di antaranya membuat lebih sulit untuk mendapatkan pembiayaan dan refinancing dan kantor. Dan dengan masih adanya ketidakpastian bekerja dari rumah dan orang-orang kembali bekerja atau tidak dan dalam kapasitas apa, saya pikir ruang kantor umum memiliki tantangan.”
Tren lain yang menurut Sansone dia perhatikan adalah keinginan yang lebih besar untuk satu jenis ruang komersial yang sangat spesifik di lanskap baru pasca-pandemi.
“Experiential retail adalah nama permainannya, dan orang tidak lagi ingin pergi ke Subway standar Anda seluas 1.200 kaki persegi dan hanya duduk dan memesan sandwich,” katanya. “Jika mereka akan meninggalkan rumah mereka, mereka ingin bersuara keras.”
Ritel eksperiensial adalah istilah longgar yang dapat menggambarkan apa saja mulai dari bioskop atau arkade hingga ruang melarikan diri atau bahkan restoran pop-up. Menurut para analis, ini adalah tren lain yang membara sebelum pandemi dan kini telah menjadi overdrive ketika orang mencari komunitas dan interaksi manusia.
Sebuah laporan tahun 2020, “How We Shop: The Next Decade,” menemukan bahwa hampir 60 persen pembeli di seluruh dunia menginginkan lebih dari separuh ruang ritel komersial di wilayah mereka didedikasikan untuk “pengalaman” pada tahun 2025. produk harus difokuskan . Sansone mencatat salah satu tren yang sedang booming di Henderson adalah ruang-ruang seperti salon kuku dan berbagai jenis ruang kecantikan seperti facial atau perawatan laser.
Salah satu proyek terbesar yang sedang berlangsung di West Henderson adalah unit gawat darurat dengan 150 tempat tidur, 37 ruang, Rumah Sakit West Henderson, yang dijadwalkan dibuka akhir tahun depan. Rumah sakit perawatan akut dan mendesak akan menjadi yang ketujuh dari jenisnya di seluruh Lembah Las Vegas dan akan berlokasi di sudut barat daya Raiders Parkway dan St. Louis. Rose Parkway, dekat markas Raiders.
Ledakan pembangunan kota ini dapat ditelusuri kembali ke tahun 1995, ketika Badan Pembangunan Kembali Henderson dibentuk untuk merevitalisasi kawasan tersebut dan menarik investasi baru, real estat, dan pembangunan. Walikota Henderson Michelle Romero mengatakan seluruh ide dengan salah satu pasar terpanas di lembah ini adalah memastikan mereka melakukannya sekarang sehingga mereka tidak perlu kembali dan memperbaikinya nanti.
“Selalu ada perjuangan,” katanya tentang menyeimbangkan berbagai jenis properti untuk disewa di daerah tersebut. “Kami berusaha dengan sangat rajin untuk menyeimbangkan tingkat industri yang sesuai dan tingkat ruang hunian yang sesuai di sana. Kami memang memiliki rencana induk untuk West Henderson, dan itu termasuk pusat pekerjaan dan area pemukiman, jadi semuanya tergantung di mana properti itu berada dan di mana akan jatuh.